Le quartier en général

La vie de quartier

Cet élément est incontournable. on choisit d’abord un bien pour sa localisation : un quartier calme, paisible, privilégié des salariés qui rentrent tard du travail, ou au contraire vivant, fréquenté et festif, que ciblent d’abord les étudiants. il en faut pour tous les goûts !

Visiter à différents moments

En général, c’est élément saute aux yeux immédiatement. mais pour acheter ou louer sereinement, on ne saurait trop conseiller d’aller y faire un tour (et même deux !) en soirée, ou au petit matin, voire en week-end pour s’imprégner de l’atmosphère qui règne dans le quartier à différents moments. n’hésitez pas à faire à pied un tour du pâté de maison, ce qui vous permettra de vous rendre compte de la proximité et du nombre de commerces, de services publics (écoles, hôpital, commissariat).

Les dessertes en transports

Enfin, la desserte en transports, surtout en ville, est primordiale. les travailleurs connaissent l’importance de résider à deux pas d’une station de métro, de bus ou de tram. le « must » : être directement relié au lieu de travail. enfin, ceux qui préfèrent les trajets en voiture ou en deux-roues accorderont une importance toute particulière à la place de parking. véritable luxe en centre-ville, cette prestation se traduit bien souvent par une hausse conséquente du prix à l’achat.

L’immeuble en lui-même

La sécurité

Ne pas négliger le sentiment de sécurité, qui vous permettra de vous sentir à l’abri dans votre futur logement. celui-ci passe d’abord par des éléments objectifs : quel est l’état et le nombre de portes qui vous séparent de l’extérieur ? sachez que remplacer une porte vétuste par une porte blindée peut entraîner un important surcoût. quid des digicodes et des sonnettes ? enfin, la présence d’un gardien est importante, surtout si vous choisissez un logement situé au rez-de-chaussée, qui traditionnellement est le premier visé par les cambriolages.

Dans une copropriété

Vous avez choisi votre logement, et celui-ci est en copropriété. Ce qui aura nécessairement un surcoût : les parties communes nécessitent un entretien, et parfois de lourds travaux. Répartis dans le temps, dont la réalisation peut être prévue à une date bien ultérieure à celle de votre emménagement, ils pourraient grever fortement vos finances. Consacrez-vous à la lecture des compte-rendu des assemblées de copropriétaires et à « budgéter » ce qui doit l’être, avant de vous décider.

Assurez-vous que votre éventuel ascenseur respecte les délais de mise aux normes de la loi SAE (Sécurité des ascenseurs existants). Celle-ci prévoit en effet deux batteries de travaux.

Enfin, enquérez-vous de la présence ou non de locaux poubelles, vélos ou autres, qui sont des commodités fort appréciables.

Dans l'appartement

La première impression

On dit que la première impression est souvent la bonne. C’est moins vrai pour un logement : certes, elle déterminera votre façon d’appréhender le logement, mais il faut souvent s’y prendre à plusieurs fois pour observer les défauts les plus cachés. Si cela vous est possible, demandez une visite supplémentaire. Durant la première visite, jaugez bien la superficie et le nombre de pièces à vivre ; puis les salles d’eau. Les éléments de décoration et de moquette sont secondaires, privilégiez l’état du bien à son aspect. Sachez enfin qu’un il extérieur ne sera que bénéfique.

Chauffage et isolation

Le chauffage et l’isolation sont particulièrement importants. Renseignez-vous sur le type de chauffage du bien, qui peut faire varier ce montant. L’humidité du logement n’est pas à prendre à la légère. Trop humide, cela signifie des peintures qui s’écaillent, une qualité de vie médiocre et révèle peut-être des infiltrations dans les murs. En cas de doute, contactez un expert !

Un coup d’oeil aux câbles et aux prises disponibles peut aussi vous éviter de mauvaises surprises. Vérifiez donc leur présence dans les pièces, sachant que vous aurez sans doute à y installer, sauf location de meublé, un lave-linge, un lave-vaisselle, un four, ainsi que divers appareils électroménagers.

Le Diagnostic de performance énergétique

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire lors de toute transaction immobilière, vous permettra de faire des prévisions sur votre consommation en énergie. Les logements, neufs ou anciens, sont classés de A (excellent) à G (particulièrement énergivore). La mesure, obligatoire depuis le 1er janvier, 2011, a déjà impulsé les prix des logements à la hausse dans certaines zones. LaVieImmo.com vous permet sur ce point de trouver un expert près de chez vous.

Le prix

Dernier important, et non des moindres : le prix ! A priori, si vous visitez un bien, c’est que son prix à la vente ou à la location ne vous a pas rebuté. Mais si parmi les éléments listés, nombreux manquent à l’appel, vous avez une marge de négociation possible. Enfin, pensez à la fiscalité locale, la taxe d’habitation ou d’enlèvement des ordures ménagères, qui peut faire le grand écart d’un lieu à un autre.

Le Dossier de Location

Trouver un logement en location est loin d'être simple actuellement, et nécessite de prendre en compte de nombreux éléments avant de conclure le bail : que ce soit les problèmes liés au dépôt de garantie, le délicat état des lieux d'entrée ou les pièges liés aux clauses du contrat.. Mais réussir sa location, c’est aussi être vigilant aussi pendant, voire même à la fin de la location..

Durant la recherche : Quelles pistes suivre ?

De nombreux canaux existent pour dénicher le studio de vos rêves. Les petites annonces, pour ceux qui ne veulent pas payer de frais d’agence. Les agences, qui permettent de réaliser un gain de temps, non négligeables durant les périodes d’examen. Mais aussi, les réseaux sociaux, qui s’avèrent souvent très efficaces pour la diffusion de l’information. Pour sa part, Frédéric Blanc, juriste chez UFC-Que choisir spécialisé dans le logement, la clé est de « placer des alertes et être ultra-réactif quand on tombe sur le logement qui convient ». Et de ne délaisser aucun de ces supports, pour optimiser le plus possible la « phase de recherche ». Pour ce qui est du choix meublé / non meublé, sachez que les loyers seront plus élevés pour une location meublée. Comptez entre 10 et 20 % de plus que pour un logement loué vide.

Attention aux pièges 

Pour autant, soyez attentifs aux annonces trop alléchantes, qui cachent de nombreuses arnaques. Comme celle au mandat-cash, qui consiste en l’envoi d’une somme au prétendu propriétaire avant toute visite, dans le but de « réserver » le bien, alors que celui-ci déclare la plupart du temps résider à l’étranger. Enfin, les « marchands de listes », qui proposent à leurs clients des listes de biens mis sur le marché de la location, sont à éviter. Car ils comportent le risque non négligeable de ne plus être d’actualité, et ne sont tributaires que d’une « obligation de moyen » envers leur client : leur fournir la liste. C’est-à-dire que si la location n’a pas lieu du fait de renseignements plus valables, par exemple si le bien est déjà loué, le candidat à la location ne pourra pas se retourner contre le professionnel sur le fondement de la viabilité de cette liste.

La signature du contrat de bail

Il est demandé au candidat à la location un certain nombre de pièces pour le dossier. Telles la pièce d’identité, les fiches de paie des trois derniers mois, un exemplaire du précédent contrat de bail ou encore un avis d’imposition. Des éléments qu’il convient de préparer à l’avance, afin de pouvoir déposer le dossier de candidature à la location le plus rapidement possible. Car, inutile de se leurrer, ceux qui seront le plus complets et offriront le plus de garanties au bailleur auront la priorité sur les autres.

Le dépôt de garantie

Enfin, un autre passage délicat mais le plus souvent indispensable, la caution. Le régime du dépôt de garantie varie selon que le logement est loué vide ou meublé. Dans ce premier cas, le bailleur ne peut solliciter que l’équivalent d’un mois de loyer, alors que pour un meublé, il est en mesure de demander jusqu’à trois mois.

A noter que dans la pléthore de documents demandés, l’UFC-Que choisir a publié un dossier sur celles qui sont abusives : ainsi, il est interdit de demander une attestation d’employeur qui viendrait s’ajouter aux fiches de paie ; une attestation que le locataire ne fait pas l’objet d’un incident de paiement. Mais aussi la fourniture d’un extrait de casier judiciaire, et même « un certificat de mariage », précise l’UFC Que Choisir.

L’importance de l’état des lieux d’entrée

Attention, ce point est source de litiges très fréquents entre les propriétaires et les locataires. Cet et inventaire, qui est évidemment plus délicat lorsqu’il s’agit d’un bien meublé, doit correspondre « le plus possible à la réalité, explique Martine Rullier. Et si l’une des parties - locataire ou propriétaire - refuse de l’établir, l’autre est en droit de réclamer la venue d’un huissier », précise la responsable. Venir accompagné(e) n’est pas un luxe, les plus méticuleux pourront s’arranger pour qu’un huissier de justice y soit présent (son coût est alors réparti pour moitié sur chacune des parties). On retiendra parmi les points à vérifier en priorité : « que l’eau du robinet coule bien, que les fenêtres ferment, noter l’état des peintures, de la moquette ou du parquet », livre Frédéric Blanc.

Attention aux clauses abusives

Enfin, autre écueil de taille lors de la signature : les clauses abusives. Le locataire peut se reporter à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui donne tout une liste de clauses abusives, « réputées non écrites ». C’est-à-dire que le juge pourra les exclure totalement du contrat. On peut en outre citer le droit de visite intempestif du bailleur ; le prélèvement automatique sur le salaire du locataire, ou les clauses qui interdisent l’hébergement d’une tierce personne.

A la fin du bail, la vigilance est de mise

L’état des lieux de sortie, corollaire du point précédent, vient clore la location. « C’est lors de l’état des lieux de sortie que l’on sait véritablement si on a fait une bonne location ou non », affirme Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). C’est en effet à ce moment que se « paient » les lacunes du locataire : son manque de vigilance lors de l’état des lieux d’entrée, ou encore son ignorance des petites tâches qui restaient à sa charge : le fameux coup de peinture, mais aussi les menus frais (joints, ampoules et diverses petites dégradations).

Attention aux petites dégradations

Enfin, « de nombreux litiges portent sur de petites dégradations : des traces sur les murs ou le sol », précise Jean Perrin. Globalement, les grosses réparations, liées à la rénovation du bien, incombent au propriétaire. Par exemple, si la peinture était défraîchie lors de la signature du bail, c’est à celui-ci qu’il revient d’en supporter le coût. De même, les dégâts liés à la vétusté de l’immeuble (hors cas où la responsabilité du locataire est engagée).

De son côté, le locataire peut compter sur la restitution de son dépôt de garantie, dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés.

Que contient le bail ?

On ne met pas ce qu’on veut dans un bail : certaines clauses sont obligatoires, d’autres sont facultatives, d’autres encore interdites..

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locations non meublées précise que le bail, établi par écrit, doit obligatoirement mentionner : l’identité des deux parties, la date de prise d’effet et la durée du contrat, la description du logement et celle de ses annexes (cave, garage, jardin..), sa destination (habitation ou usage mixte), ainsi que le montant et les modalités de paiement du loyer. Si un dépôt de garantie est prévu, son montant sera également précisé.

Même si certaines clauses ne sont pas indispensables au sens de la loi, il est dans l’intérêt du bailleur de ne pas se contenter de la seule liste des mentions obligatoires. Par exemple, seule une clause d’indexation du loyer permettra d’en réviser le montant tous les ans, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). Il est également préférable de convenir d’une clause résolutoire, prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges.

De son côté, le locataire prendra garde aux clauses qui chercheraient à lui imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique. Pas question non plus de coucher dans le bail l’interdiction pour l’occupant d’héberger, à titre gratuit, des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.. De telles clauses sont interdites et seraient considérées nulles et non avenues, sans que le locataire ait besoin de saisir le tribunal pour en contester l’application. Le recours à la justice est néanmoins nécessaire pour dénoncer et faire retirer du bail des clauses dites abusives. De la liste disponible auprès de la Commission des clauses abusives, on retiendra celles qui augmentent les obligations du locataire, ou qui lui imposent le remplacement du compteur et de l'installation électrique intérieure dans le mois précédant son départ, par exemple.

Pour combien de temps ?

Reconductible tacitement, le bail est signé pour une durée de six ou trois ans - parfois moins.

On vient de le voir, la loi oblige les parties à déterminer par avance la durée de vie du bail. La marge de maneuvre est mince, liée directement à la nature du bailleur : de trois ans s’il s’agit d’une personne physique, une société civile immobilière (SCI) familiale ou une indivision, et de six ans pour une personne morale (société immobilière, compagnie d’assurance, ou banque, par exemple). A l’expiration de cette période initiale, le bail est automatiquement et tacitement reconduit, pour une durée équivalente et aux mêmes conditions, sans que les deux parties aient à conclure un nouveau contrat.

Un bailleur personne physique peut souhaiter louer son bien pour moins de trois ans. Les raisons de ce choix, d’ordre familial ou professionnel, doivent être mentionnée dans le bail au moment de sa signature, ainsi que la durée du contrat, qui ne peut être inférieure à un an. Deux mois avant l’échéance, le bailleur devra confirmer son congé au locataire, lequel s’engage en signant le bail à quitter les lieux dans les temps. Attention, si l’évènement en question ne s’est pas produit à la date prévue, le contrat est réputé être de trois ans.

Comment - et quand - mettre un terme au bail ?

La résiliation peut intervenir à tout moment si elle est à l’initiative du locataire. Le propriétaire, lui, doit attendre l’échéance du bail pour donner congé, sous conditions. Dans un cas comme dans l’autre, la résiliation est soumise à certaines règles bien précises.

La résiliation à l’initiative du locataire

Quand le locataire décide de quitter le logement, il doit en avertir le propriétaire par un courrier recommandé avec accusé de réception. Il respectera un préavis de trois mois à compter de la réception dudit courrier, durant lequel il s’engage à payer son loyer et s’acquitter de l’ensemble de ses obligations. Il n’est pas nécessaire qu’il justifie les motifs de son départ, sauf s’il souhaite voir la durée de son préavis ramenée de trois à un mois. Attention, cette réduction n’est autorisée que dans quatre situations bien précises, liées à la vie professionnelle du locataire : l’obtention d’un premier emploi ; la mutation ; la perte d’un emploi ou l’obtention d’un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent. Les locataires dont l’état de santé justifie qu’ils déménagent. L'obtention d'un logement social et les bénéficiaires du revenu solidarité active (RSA) ou de allocation adulte handicapé.

La résiliation à l’initiative du bailleur

Le propriétaire ne peut demander à son locataire de quitter le logement qu’à l’échéance du bail, et encore doit-il avoir l’intention de reprendre le logement pour l’habiter, d’y installer un de ses proches (uniquement pour les bailleurs personnes physiques), ou de le vendre. Dans ce dernier cas de figure, le locataire, prioritaire sur les autres acquéreurs potentiels, bénéficie d’un droit de préemption qui s’exerce pendant les deux mois suivant la mise en vente.

Sous peine de nullité, le congé donné au locataire doit préciser le motif de la résiliation. En cas de reprise, il doit également mentionner le nom du repreneur. Bien noter que ce repreneur ne peut être que le propriétaire lui-même, ses ascendants et descendants, son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin. Il n’est pas possible, par exemple, de donner congé à un locataire pour reloger son neveu ou sa cousine. La loi n’impose pas de durée d’occupation minimale des lieux par le repreneur. Un délai trop court avant une relocation pourrait néanmoins paraître suspect..

Le bailleur peut également résilier le bail, toujours à son échéance, pour un « motif légitime et sérieux ». Le législateur reste vague quant à la nature exacte de ce type de motif. Dans la pratique, il s’agit souvent de situations dans lesquelles le locataire n’a pas respecté ses obligations.

Quel que soit le motif invoqué, le congé doit être signifié au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le locataire ou de sa signification par acte d’huissier.

Les documents à annexer au bail

L’état des lieux et le dossier de diagnostic sont indissociables du contrat de location.

L’état des lieux

La loi de 1989 sur les locations vides précise que l’état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire doivent le rédiger d’un commun accord. Etabli en autant d’exemplaires qu’il y a de personnes concernées par la location, il permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie et permet de déterminer à qui incombent les réparations éventuelles.

En cas de désaccord sur l’état du logement, il est possible de faire appel à un huissier, qui établira un état des lieux forcé. Avisés de son intervention au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, bailleur et locataire se partagent les frais d’huissier.

Si le locataire se rend compte qu’un défaut important n’a pas été mentionné dans l’état des lieux d’entrée, il peut le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec AR dans les jours qui suivent sont entrée dans les lieux. De la même manière, si l’état des lieux est établi en dehors de la période de chauffe, le locataire a 10 jours, dès celle-ci entamée, pour demander une mise à jour du document.

Le diagnostic technique 

Depuis le 1er juillet 2007, le bailleur est tenu d’annexer au contrat de bail un dossier de diagnostic technique. Celui-ci doit contenir un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat des risques d’exposition au plomb (Crep, obligatoire pour les logements construits avant 1949), ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques. Le DPE et le Crep doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Le premier est valable 10 ans, le second six ans. Si le DPE n’a qu’une valeur informative, le Crep engage le bailleur, qui devra faire réaliser les travaux nécessaires en cas de présence de plomb dans le logement loué. Quant à l’état des risques naturels et technologiques, il n’est obligatoire que pour les logements situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. Etabli à partir d’informations fournies par la préfecture, sa durée de vie est de six ans. Depuis le 1er juillet 2017 le diagnostique électrique est obligatoire pour les locations, ilpermet de vérifie la conformité de votre installation électrique. Il contrôle le bon état des circuits et la performance de l’installation en cas de modifications réalisées. Il vérifie également la présence de certains systèmes de sécurité.

État des lieux : comment éviter les litiges entre propriétaire et locataire

L'état des lieux est un passage obligatoire lors de la location d'un logement. Mais c'est surtout un moyen de protéger le propriétaire et le locataire. Depuis 1989, l'état des lieux est une formalité incontournable lors de la location d'un logement. "La loi a rendu obligatoire son établissement en début et fin de location, vide ou meublée, afin d'éviter des litiges au départ du locataire"

Comment réaliser un bon état des lieux ?

Le propriétaire et le locataire doivent réaliser deux états des lieux. Le premier s'établit en début de location, à la remise des clés, avant que le locataire n'emménage. Le second a lieu à la sortie, lors de la restitution des clés. "Pour faciliter la comparaison, il est préférable, dans la mesure du possible, d'utiliser un document unique pour les deux états des lieux. À défaut, les états des lieux doivent être réalisés sous la forme de documents distincts ayant une présentation similaire", informe le ministère.

Dans le détail, le propriétaire ou son mandataire et le locataire établissent l'état des lieux ensemble en se rendant sur place. "L’état des lieux doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, signé et daté du propriétaire et du locataire (ou de leur mandataire), et reproduit en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat", rappelle le ministère.

À l'entrée dans le logement

Depuis le 1er juin 2016, un décret décrit les informations qui doivent figurer dans ce document. À l'entrée dans le logement, il y aura donc: le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date d'établissement, la localisation du logement, le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur, s'il y a besoin le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun, et enfin pour chaque pièce et partie du logement la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. "La vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée doit également être faite lors de l’état des lieux d’entrée", explique le ministère.

En cas de logement meublé, il faudra également faire un inventaire du mobilier et en décrire l'état.

À la sortie du logement

Lors de la restitution des clés, l'état des lieux doit préciser l'adresse du nouveau domicile ou lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Peut-on refuser l'état des lieux ?

Si l'état des lieux est obligatoire, le propriétaire ou le locataire peuvent le refuser, mais cela ne sera pas sans conséquence.

Si c'est le propriétaire qui refuse de dresser l'état des lieux, la loi stipule que ce sera à lui d'apporter la preuve que les dégradations qu'il aura constatées en fin de bail, s'il y en a, sont de la faute du locataire.

En revanche, si c'est le locataire qui refuse de se prêter à l'exercice, le propriétaire pourra se prévaloir de lui avoir remis le logement en bon état.

Si c'est un oubli ou un refus des deux parties "le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état", affirme le ministère.

Si l'une des parties refuse l'état des lieux mais que l'autre la demande, il est possible de faire appel à un huissier. Ce dernier convoque les deux parties, sept jours à l'avance, par lettre recommandée. Le locataire et le propriétaire seront tous les deux présents pour faire leurs remarques. "L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit".

Combien coûte un état des lieux ?

S'il est établi directement par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux est gratuit.

Si l'état des lieux est réalisé par un tiers mandaté par l'une des parties, un agent immobilier par exemple, une part des frais peut être mise à la charge du locataire. "Cette prestation doit alors être facturée selon un plafond réglementaire en fonction de la surface habitable et selon le décret 2014-890 du 1er août 2014. La part facturée au locataire ne peut pas être supérieure à celle du propriétaire".

Et enfin, lorsque ce document est fait par un huissier, "les frais d’établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé (cf. article R.444-3 du code du commerce). Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire".

Usage "normal" ou "anormal" du logement ?

Le ministère rappelle que "le logement doit être remis en l’état où le locataire l’a reçu; il n’a pas à être remis à neuf mais doit être restitué dans un bon état d’entretien et de propreté". Est considéré comme de la vétusté un état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux (par exemple, une moquette usée).

Le ministère rappelle au locataire qu'il diminuera les risques de litiges avec son propriétaire s'il effectue les petites réparations qui sont à sa charge comme changer les joints de robinets, reboucher les trous dans les murs, ou les lessiver.

C'est le locataire qui paiera pour les détériorations dues à un usage anormal. "C’est le cas d’un logement ayant subi des dégradations volontaires ou accidentelles, par négligence ou défaut d’entretien. Exemples: une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, un mur détérioré par des trous importants ou des dégâts causés par des animaux".

En cas de dégradations imputables au locataire, le propriétaire devra fournir les justificatifs des sommes dépensées pour la remise en l'état et pourra déduire ces sommes du dépôts de garantie.

Quand récupérer le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à un mois de loyer selon que le logement est vide ou meublé, doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

Le remboursement est intégral ou diminué des sommes dues au titre, notamment, des charges ou des dégradations liées à un usage anormal du logement constatées dans l’état des lieux de sortie. "Les réparations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Les déductions doivent être justifiées par le propriétaire", rappelle le ministère.

Par ailleurs, lorsque le logement est situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision (maximum 20% du montant du dépôt de garantie) jusqu’à la date de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.

Le ministère précise: "À défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé, sauf si ce retard est causé par l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse".

Les recours à l'amiable

En cas de litige entre le propriétaire et le locataire, à tout moment de la location, les parties peuvent saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation. Cela se fera par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique. Elles peuvent également se tourner vers une association siégeant à la commission nationale de concertation qui pourra, si elles donnent mandat, agir en justice pour leur compte.

Toutes les démarches pour un bon déménagement

Dé-mé-na-ge-ment ! Rien que d’entendre ce mot, vous angoissez aux vues de l’organisation colossale que demande ce genre d’événement. Certes, un déménagement ne se résume pas à faire des cartons, mais pas de panique, voici un guide sur le chemin sinueux de l’organisation de votre déménagement.

Ça y est, vous avez choisi votre nouveau logement, le compte à rebours à d’ores et déjà commencé ! Par quoi commencer ? Quand résilier votre bail ? Quelles sont les démarches les plus urgentes ? Quel délai respecter ?.

Les démarches : quand et auprès de qui ?

3 mois avant : La résiliation du bail

L’une des premières démarches à faire : respecter le préavis avant de résilier, encadré par l’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cela vous évitera de payer un double loyer après votre déménagement si vous changez de location, et une double charge également si vous devenez propriétaire.

Si vous êtes locataire, il suffit de notifier à votre bailleur votre départ par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), dans un délai de un à trois mois avant votre départ. De fait, le préavis commence à compter du jour où l’accusé de réception a été signé. Donc, un conseil : prévoyez un intervalle de temps dans l’envoi de la lettre de préavis.

3 mois avant : La scolarité des enfants 

Assurer la continuité scolaire de vos enfants est un impératif. Il faut s'y prendre au moins trois mois à l'avance.

- Vos enfants sont dans un établissement primaire, école maternelle ou élémentaire ? Adressez vous à la direction de l’ancienne école et demandez un certificat de radiation. Si votre déménagement a lieu en cours d’année, n’oubliez pas de vous procurer le dernier bulletin mentionnant le passage dans la classe supérieure de votre enfant. Une fois l’emménagement fait, rendez-vous à la mairie de votre nouvelle commune, papiers d’identité (livret de famille ou acte de naissance), justificatif de domicile et carnet de vaccination de votre bambin en main afin de le faire affecter dans un nouvel établissement.

- Pour les plus grands, collégiens ou lycéens, la même démarche s’applique : faire une demande du certificat de sortie auprès de l’établissement secondaire. Mais, en emménageant, adressez vous au Rectorat ou à l’Inspection Académique, avec les bulletins trimestriels de votre adolescent afin de connaitre le secteur dont vous dépendez désormais.

Une fois que vous vous êtes occupé de vos enfants, à vos papiers ! Fournisseurs d’énergie, d’eau, de téléphonie, d’accès à Internet, banques, assureurs.. la liste des organismes à prévenir peut vite être très longue !

1 mois avant : La banque 

Pour s’adresser aux institutions bancaires, comptez un mois avant votre emménagement. Trois possibilités s’offrent à vous.

- Vous choisissez de rester dans votre agence. Adressez un courrier pour avertir votre banque du changement de domicile. Bien souvent, un simple email ou message via l'application de la banque font l'affaire.

- Vous changez d’agence : il vous faudra faire transférer vos comptes dans votre nouvelle agence. Pour cela, envoyez une LRAR à votre ancienne agence afin de faire transférer vos comptes dans la nouvelle agence. Pensez également à obtenir de nouveaux chéquiers et vos relevés d’identité bancaires.

- Vous changez de banque. Là, les démarches sont plus nombreuses mais pas d’affolement ! Adressez à votre ancienne banque une LRAR pour demander la fermeture et le transfert de vos comptes, le tout accompagné du RIB de votre nouvelle banque.

Attention : n'oubliez pas de prévenir tous les organismes qui effectuent des prélèvements et des virements sur votre compte.

15 jours avant : Energie, eau, téléphone, Internet 

Pour résilier ces contrats, une quinzaine de jours suffisent.

- Pour EDF, il suffit de résilier votre contrat et fixer la date du relevé des compteurs. A noter que ce relevé n’engage aucun frais de votre part. Par la suite, il suffira de souscrire un nouvel abandonnement que vous pouvez faire directement en ligne.

- Pour l'Eau, il vous suffit de vous adresser aux services des eaux des domiciles actuel et futur et résilier votre contrat, avant d’en contracter un nouveau. Si vous débarquer dans un logement collectif, le service des eaux est géré par le syndic.

- Pour le téléphone/ Internet, la majorité des opérateurs ont un service en ligne qui vous permettra d’avertir de votre emménagement futur. Si ce n’est pas le cas, tournez vous vers le service client de votre opérateur, votre numéro de téléphone en tête et votre nouvelle adresse.

Si vous souhaitez profiter de votre déménagement pour résilier vos contrats, il suffit, là encore, de vous connecter sur les services en ligne ou contacter le service client.

Bon à savoir : dans la majorité des cas, il faudra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. A partir de cet envoi, un délai de préavis s’impose à vous, selon les conditions générales de vente. Une fois la résiliation prise en compte, il vous faudra restituer la « box » que votre fournisseur Internet vous a confié. Concernant votre téléphone mobile, enfin, il vous suffira d’avertir votre opérateur de votre changement d’adresse.

15 jours avant : Mutuelles, employeur, établissement de crédit, allocations familiales, sécurité sociale

Vous devez avertir ces organismes, par écrit, de votre changement d’adresse. Un délai de quinze jours avant votre déménagement suffiront. Piqûre de rappel : pensez à leur adresser votre nouveau relevé d’identité bancaire si vous recevez des virements ou des prélèvements automatiques.

15 jours avant : Aide au logement 

Si vous percevez une aide au logement, vous devez compléter une nouvelle demande d’aide au logement. Là encore, une quinzaine de jours avant le jour J seront suffisants. Pratique : vous pouvez faire cette démarche en ligne en vous connectant sur votre compte. « L’aide en cours [n’est] pas automatiquement reportée sur le nouveau logement ».

A savoir : le service officiel de l’administration française permet « de déclarer, par internet et en une seule opération, un changement d'adresse à plusieurs organismes ».

5 jours avant : La Poste

Pour que votre courrier soit réexpédié à votre nouveau domicile, il suffit de déposer dans un bureau de poste un ordre de réexpédition. Il est également possible de faire cette démarche sans vous déplacer, directement en ligne. Pour 40,50 euros, le pack déménagement de la poste vous permettra de recevoir votre courrier en réexpédition pendant six mois. Retrouvez plus d'informations sur le site de La Poste.

5 jours avant : Les assurances 

Comptez 15 jours avant votre déménagement. Votre assureur multirisque habitation doit être averti par LRAR de votre changement d’adresse et des caractéristiques du nouveau logement à assurer. Ainsi, pensez à présenter toutes les modifications qu’entraîne votre nouvelle installation, comme par exemple le changement du nombre de pièces ou encore le changement de la valeur du mobilier. Cela vous permettra d’optimiser les garanties de votre contrat qui pourront être transférées sur votre nouveau logement. D’autres assurances entrent en compte, comme celles relatives à votre véhicule, à vos meubles.

A noter : l’inscription sur les listes électorales peut attendre votre installation. Vous avez jusqu’au 31 décembre pour demander votre inscription à la mairie de votre nouvelle commune.

Votre travail

Vérifiez si la convention collective de votre entreprise accorde des congés aux salariés qui déménagent. Sachez, toutefois, qu’il s’agit en aucun cas d’une obligation de la part de votre entreprise. Salarié d’une entreprise d’au moins cinquante salariés ? Renseignez-vous auprès de votre comité d’entreprise afin de savoir s’il est possible d’avoir une prime de déménagement.

Il est désormais temps de s’occuper du déménagement en tant que tel. Faire appel à des professionnels ou demander de l’aide à vos proches, deux solutions pour vous aider à déménager.

Le déménagement en lui-même

Faire appel à des professionnels 

N'hésitez pas à rentrer en contact avec divers entreprises de déménagement et leur faire établir des devis. Ce qui vous permettra de comparer au mieux les offres proposées sur le marché et de mieux sélectionner votre entreprise. Si possible, faites visiter au professionnel votre logement actuel et indiquez lui « tous éléments d’informations nécessaires à l’établissement du contrat. »** Ensuite, une vigilance toute particulière devra être faite au moment de la déclaration de valeur.

Sachez que certains déménageurs sont indépendants et d’autres sont affiliés à la chambre syndicale du déménagement qui se présente, sur son site, comme la « seule organisation professionnelle en France représentative des métiers du déménagement et ses activités connexes (garde-meubles, self-stockage, archivage) ».

Bon à savoir : dans le cas où un litige se produit avec l’entreprise spécialisée, tournez vous vers la commission d’arbitrage de la chambre syndicale des déménageurs, si l’entreprise est affiliée à cette institution. Si le déménageur est indépendant, intervenez auprès de votre prestataire.

Mobiliser ses proches

Vous connaissez des gros bras autour de vous et vous vous dites que c’est la solution la plus économique. Gardez toutefois en tête les fondamentaux pour éviter toute mauvaise surprise : lisez attentivement votre contrat de responsabilité civile. Ainsi, vous trouverez toutes les informations nécessaires afin de savoir si vous êtes couvert, dans le cas où un de vos proches se blesse en déménageant ou si certains de vos biens sont dégradés lors de votre déménagement. L’assurance de responsabilité civile est incluse dans votre contrat multirisque habitation.

Dans le cas où vous n’êtes pas protégé de ces dommages, demandez une extension de garantie.

Quoi qu'il en soit, vérifiez attentivement les clauses de votre contrat et demandez le cas échéant une extension de garantie.

L’emménagement

Soyez présent si possible le jour du déménagement, cela vous permettra de bien vérifier si vous vos cartons et meubles ont été emportés. A l’arrivée, vérifiez si tous vos biens sont arrivés à bon port et en bon état.

Si vous avez fait appel à un professionnel, la lettre de voiture constitue le contrat qui indique explicitement toutes les modalités du déménagement auxquelles s’ajoute la déclaration de valeur globale de votre mobilier. En cas de dégradations, n’hésitez pas à émettre vos réserves dans la lettre de voiture.

Pensez également à faire déposer vos cartons dans leurs pièces de destination éviter l’éparpillement. Pour cela, au préalable, vous aurez annoté sur chaque carton, la pièce concernée.

Petit conseil lors de l’emménagement : commencez par monter vos meubles (vos étagères, vos commodes, vos placards) qui vous permettront de ranger tout le contenu de vos cartons. Si un petit coup de peinture s’impose, libérez la pièce concernée.

Une fois cela effectué, à vous le déballage des cartons, le rangement et si cela n’a pas été fait avant, à vous le tri de vos objets ! Bienvenue dans votre nouveau chez vous !

Tout ce qu'il faut savoir sur la location meublée

Durée du bail, meubles obligatoires, dépôt de garantie… Voici tout ce que vous devez savoir sur un type de location souvent mal connu, particulièrement en vogue dans les grandes villes. La location meublée à titre de résidence principale connaît un développement spectaculaire depuis une trentaine d'années. Entre 1982 et 2012, la part de logements meublés dans l'offre locative privée est ainsi passée de 3,6% à 9,5% selon les données de l'Insee. Si ce type de location a la réputation d’être plus souple, moins contraignant que la location vide, de nombreuses obligations sont en réalité prévues par la loi et la réglementation.

Définition d'un logement meublé

La définition d'un logement meublée a été ajoutée à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au moment du vote de la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante", précise ainsi l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. La liste des meubles équipant le logement est précisée par décret (voir ci-dessous).

Les textes de référence

Les locations meublées, si elles servent de résidence principale pour leurs locataires, sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (en particulier par les articles 25-3 à 25-11). La liste des éléments de mobilier obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le contrat type de location est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Liste des meubles obligatoires

Pour être considéré comme un « meublé », un logement doit être meublé. Ce qui semble évident de prime abord n’est peut-être pas aussi simple qu’il y paraît, et il ne suffit pas d’ajouter quelques meubles épars à un local vide pour le louer en toute impunité.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments d'ameublement indispensables à un logement meublé. Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :

- Literie comprenant couette ou couverture ;

- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

- Plaques de cuisson ;

- Four ou four à micro-ondes ;

- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

- Ustensiles de cuisine ;

- Table et sièges ;

- Etagères de rangement ;

- Luminaires ;

- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Par ailleurs, "un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés", précise l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Ces documents doivent ensuite être joints au contrat de location. Cosigné par les deux parties, l’état des lieux est le document qui décrit le logement loué et permet, le cas échéant, au propriétaire du logement de demander réparation au locataire pour les éventuelles détériorations qu’il aurait pu commettre, le montant de la réparation pouvant être retenu sur le dépôt de garantie. Comme dans le cas d’une location vide, bailleur et locataire peuvent décider de mandater un tiers pour établir l’état des lieux.

Si le propriétaire ne respecte pas la liste des éléments obligatoires, son locataire pourra obtenir des tribunaux la requalification de son bail en contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides, qui lui offre une protection plus grande.

Bien entendu, comme tout logement loué à titre de résidence principale, le meublé doit répondre aux normes d’habitabilité (surface habitable de 9 m² au minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit volume d’au moins 20 m³), de sécurité (garde-corps aux fenêtres, réseaux d’électricité et de gaz, équipements de chauffage, etc. en bon usage de fonctionnement) et d’hygiène en vigueur. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité au propriétaire, sans que cela remette en cause la validité et les conditions du bail en cours.

Durée du bail

Contrairement à une location vide pour laquelle le bail est de 3 ans minimum, la durée minimale d'un bail de location meublée est fixée à un an. Elle peut même être ramenée à 9 mois si le bien est loué à un étudiant mais, dans ce cas, la reconduction tacite du bail est inapplicable.

Contrat de bail

Le contrat type de location est obligatoirement écrit et est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, à l'exception des "colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur" et "des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et faisant l'objet d'une convention". Le bail doit notamment préciser :

- le montant du loyer mensuel (ainsi que son montant par m2 de surface habitable) ;

- la modalité de règlement des charges récupérables (provisions sur charges avec régularisation annuelle ou forfait) ;

- le montant du dépôt de garantie ;

- le détail et la répartition des honoraires (état des lieux, organisation des visites, ect..) ;

- la date de prise d'effet du contrat et sa durée ;

- la localisation du logement (adresse, bâtiment, étage, porte, etc.) ;

- le type d'habitat (immeuble collectif ou individuel) ;

- le régime juridique de l'immeuble : (mono propriété ou copropriété) ;

- la période de construction ;

- la surface habitable ;

- le nombre de pièces principales ;

- le cas échéant, les autres parties du logement (comme un grenier, une terrasse, un balcon, un jardin, etc.) ;

- le cas échéant, les éléments d'équipements du logement (cuisine équipée, installations sanitaires, …) ;

- la modalité de production du chauffage (individuel ou collectif) ;

- la modalité de production d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective).

Dépôt de garantie

Par dérogation, le dépôt de garantie peut s'élever au maximum à "deux mois de loyer en principal" (contre un mois au maximum dans le cas d'une location vide).

Préavis

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis d'un mois. Là encore il s'agit d'une dérogation par rapport au préavis applicable à une location vide (qui est de 3 mois minimum).

Le propriétaire bailleur doit de son côté respecter un préavis de 3 mois pour donner congé à son locataire (contre 6 mois dans le cadre d'un logement vide). Le bailleur doit "motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant", précise l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Encadrement des loyers

Comme les locations vides, les locations meublées sont en théorie potentiellement soumises à l'encadrement des loyers lorsque le logement est situé en zone tendue. Dans la pratique, l'encadrement des loyers a été annulé par la justice à Lille et à Paris. Toutefois, ce dispositif devrait redevenir applicable pour les communes qui le souhaitent avec la loi Elan.

En revanche, dans les 28 agglomérations situées en zones tendues (listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), l'évolution des loyers à l'occasion d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail reste encadrée, comme le précise le décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 qui reconduit les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 jusqu'au 31 juillet 2019. Si le loyer est manifestement sous-évalué, il peut être augmenté à la relocation dans la limite la plus élevée entre :

- "la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location"

- "Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer"

Enfin, il existe une troisième forme d'encadrement des loyers. Comme c’est le cas dans les locations vides, pendant le bail, la révision annuelle des loyers de logements meublés est plafonnée et ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Celui-ci correspond à l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Pour calculer le montant du nouveau loyer, il faut faire le calcul suivant :

Loyer de départ x (IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente). Les plus paresseux peuvent calculer l’évolution de leur loyer en trois clics grâce à notre calculateur d'augmentation du loyer.

Fiscalité

Si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus issus de la location meublée doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers (comme c'est le cas pour les logements loués vides). Vos revenus sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Vous avez alors le choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire équivalent à 50% de vos revenus) et le régime réel (déduction des frais et amortissement du bien).